Borettslag – hvilke regler gjelder?

Når du eier en borettslagsleilighet eller andelsleilighet, innebærer det at du har bruksrett til en leilighet i et borettslag. Bruksretten kombineres med at du betaler et innskudd til borettslaget.

Et borettslag kan enten være tilknyttet et boligbyggelag, f.eks. OBOS eller USBL, eller det kan være frittstående. Reglene for borettslag og boligbyggelag finner man i lov om burettslag og lov om bustadbyggelag. I det følgende skal vi gi en kort innføring i plikter og rettigheter som du som borettslagsbeboer har.

Borettslag har som hovedformål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Dette setter grenser for hva som kan bestemmes av styret og generalforsamlingen. Boligbyggelagene har et lignende hovedformål; de skal skaffe andelseierne boligbygg.

Hvem kan være andelseier i et borettslag?

Som hovedregel kan bare de som bor eller skal bo i borettslaget eie andel (burettslagslova kap. 4). To personer som bor sammen, f.eks. ektefeller eller samboere, kan eie en andel sammen. En annen hovedregel sier at bare fysiske personer kan eie andel, men det er gjort enkelte unntak fra dette. Blant annet kan stat, kommune og arbeidsgivere som skal leie ut til ansatte, eie opp til 30 % av andelene.

Generalforsamlingen

I borettslaget er generalforsamlingen øverste bestemmende myndighet (burettslagslova kap. 7). Generalforsamlingen består av samtlige andelseiere. Hvis du vil ta opp viktige ting som styret ikke vil ta opp, bør det gjøres på generalforsamlingen. Vedtak fattes med simpelt flertall, men ved vedtektsendringer, oppløsning, større bomiljøtiltak eller vesentlige endringer av tomt eller bebyggelse kreves 2/3 flertall. Generalforsamling holdes en gang i året, men hvis det oppstår noe spesielt, kan det holdes ekstraordinært møte. Hvis du ikke kan møte på generalforsamlingen, kan du få en annen til å møte for deg, men skriftlig fullmakt. En andelseier kan kun ha én skriftlig fullmakt i tillegg til sin egen stemmerett.

Selv om generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget, er det grenser for hva som kan bestemmes. Hvis du mener at et vedtak bør settes til side, må du reise sak for domstolene. Det kan f.eks. ikke bestemmes at borettslaget ikke lenger skal ha til formål å leie ut til andelseierne. Det kan heller ikke vedtas noe som gir enkelte andelseiere urimelige fordeler på andre eieres bekostning. Hvis vedtaket er til fordel for borettslaget i sin helhet, skal det mye til for at det blir satt til side. F.eks. vil nok ikke et vedtak om å bygge garasjer for borettslagets regning bli satt til side, selv om noen andelseiere ikke har bil. Men hvis det vedtas at bare en bestemt gruppe eiere skal få bruke garasjene, kan et slikt vedtak bli satt til side. Hvis det bestemmes å gjøre moderniseringsarbeider etc. skal det svært mye til før en domstol vil sette vedtaket til side.

Ønsker du å lese mer om styrearbeid i borettslag? Kjøp boken Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper hos Haugen bokhandel.

Skjermbilde

 

Styret

Borettslagets styre velges av generalforsamlingen (burettslagslova kap. 8). Hvis du ønsker å være med for å innvirke på ditt nærmiljø, bør du få deg en plass i styret. Styret fatter beslutninger om borettslagets daglige drift. Styret kan treffe beslutninger i alle saker der det ikke er bestemt i lov eller borettslagets egne vedtekter at andre, f.eks. generalforsamlingen, skal treffe vedtak. F.eks. må bomiljøtiltak som koster mer enn fem prosent av den årlige leiesummen, vedtas av generalforsamlingen. Det samme gjelder vedtak om vesentlige endringer av tomt eller bebyggelse, f.eks. påbygg, garasjeanlegg, vindusutskiftning og bygging av verandaer i borettslaget. Styret kan også sette i gang vedlikeholdsarbeider uten vedtak i generalforsamlingen. De kan også bestemme regler om støy og bruk av uteområder. Det finnes bla. eks. på forbud mot bruk av trampoline.

Salg av andel i borettslag

Hvis du skal kjøpe eller selge en andelsleilighet, er det egne bestemmelser om det. Slike salg reguleres av lov om avhending om fast eiendom. Salg av borettslagsleiligheter er omtrent som salg av selveierleiligheter. Du tar kontakt med en megler, eller du finner kjøper på egen hånd. Vær imidlertid obs på at det gjelder en del særregler ved salg av andeler i borettslag, blant annet regler om forkjøpsrett og godkjennelse av ny eier. Borettslaget kan ta et gebyr på inntil fire rettsgebyrer for arbeid med eierskiftet.

Nektelse av ny eier

Det kan vedtektsfestes at ny eier av andel i borettslag skal godkjennes av borettslagets styre, men styret kan allikevel bare nekte dersom det er saklig grunn til det. Ektefeller, nære slektninger og samboere kan vanligvis ikke nektes. Styret må gi melding om nektelser innen 20 dager etter at de har mottatt søknad om godkjenning. Det skal mye til før et styre kan nekte en kjøper. Det finnes  eksemplet på at domstolene har akseptert nektelse av kjøpere som tidligere har bråket mye, eller som har vært svære ustabile med husleieinnbetalingene. Et styre kan ikke nekte på grunn av kjøperes statsborgerskapm hudfarge, religion eller legning.

Forkjøpsrett i borettslag

Det kan vedtektsfestes at andre skal ha forkjøpsrett til en bolig som selges (burettslagslova kap. 4). Dersom det er gitt slike vedtekter, inneholder borettslagsloven tvingende regler for hvordan forkjøpsretten skal gjennomføres. Loven sier dessuten at reglene om forkjøpsrett ikke gjelder dersom salget skjer til barn, fosterbarn, ektefelle, søsken eller andre nærstående. Hvis borettslaget et tilknyttet et boligbyggelag, vil det vanligvis være bestemt at medlemmer i boligbyggelaget har forkjøpsrett. Den som har vært medlem i boligbyggelaget lengst, får gjerne forkjøpsrett foran senere medlemmer. Det er borettslaget som gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsrettshaver, og både forkjøpsrettshaver og borettslag må melde fra om forkjøpsretten innen 20 dager. Fristen er fem dager hvis det er gitt forhåndsvarsel om at salg kan skje. Det kan tas gebyr for å ta imot forhåndsvarsel.

Overføring av bruken til andre/utleie av andel i borettslag

Hvis du ikke skal bo i borettslagsleiligheten i en periode, kan du ha et ønske om å overføre bruken til andre. Du må da få tilltatelse fra styret på forhånd (burettslagslova kap 5 II). Hvis du leier ut, uten å ha fått tillatelse på forhånd, kan det være et vesentlig mislighold. Du kan overføre deler av bruken, f.eks. en hybel, helt fritt, så lenge du selv bor i leiligheten. Skal du leie ut hele boligen, gjelder særregler. Etter ett års eiertid kan du leie ut boligen i inntil tre år. Bortleie kan ikke nektes uten saklig grunn hvis du leier ut til barn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre. Videre har normalt ektefelle eller hustandsmedlemmer rett til å flytte inn. Har du behov for midlertidig fravær pga. arbeid, utdannelse, sykdom eller andre tungveiende grunner, kan du heller ikke nekte nektes uten saklig grunn. Skal styret avslå søknaden, må de gi deg melding innen en måned etter at de mottok søknaden din. Hvis ikke regles utleien som godkjent.

Vedlikehold og utbedring i borettslag

Reglene om vedlikehold finner du i burettslagslova kap 5. IV. Som andelseier har du ansvaret for å vedlikeholde innvendige flater, rør, utstyr, ledninger og vinduer. Du må også foreta nødvendige fornyelser innvendig, enten det er slitt eller tilfeldig skadet. Fornyelser av bæringer, vinduer og ytterdører skal imidlertid borettslaget ta seg av Borettslaget har også ansvaret for det ytre vedlikeholdet og felles ledninger/rør. Det kan vedtektsfestes annen fordeling av vedlikeholdet.

Et typisk problem i borettslag er hvem som har ansvaret hvis det oppstår vannlekkasjer i leiligheten. I slike situasjoner bør du i første omgang informere alle aktuelle. Du bør ta kontakt med styret i borettslaget, vaktmester og/eller vedlikeholdsansvarlig i borettslaget eller boligbyggelaget. I tillegg bør eventuelt selger eller håndverker reklameres til. Avvises ansvar, bør du søke juridisk hjelp før du bruker penger på takstmann. Takstmannen vil forsøke å slå fast hva som er årsaken til lekkasjen. Hvis lekkasjen f.eks. kommer fra et felles vannrør i veggen eller taket, har borettslaget ansvar for å reparere, og kan bli erstatningsansvarlig for eventuelle vannskader. Borettslagets bygningsforsikring vil normalt dekke dette. Hvis skadene skyldes en konstruksjonsmessig feil som har vært til stede siden bygget ble bygget ble reist, kan den som hadde ansvaret for oppføringen bli ansvarlig, hvis dette ikke er mer enn fem år siden. Hvis lekkasjen fra badet skyldes manglende vedlikehold fra tidligere eier, kan den du kjøpte leiligheten av bli ansvarlig.

Se også:

Tvangssalg/auksjonssalg av andeler i borettslag

Dersom du vesentlig misligholder avtalen med borettslaget, kan du bli pålagt å selge og/eller flytte ut av boligen (burettslagslova kap. 4 III). Din viktigste plikt som andelseier i et borettslag er å betale husleie til riktig tid. Betaler du ikke over lenge tid, kan dette føre til pålegg om tvangssalg/-fravikelse. Hvis du leier ut uten å ha fått styrets samtykke, kan det være et vesentlig mislighold. Hvis du ikke retter deg etter borettslagets vedtekter og ordensregler, er det et mislighold som over tid kan føre til pålegg om tvangssalg/-fravikelse, f.eks. hvis du får mange klager på bråk over lengre tid. Hvis det ikke er lov med dyrehold i leilighetene, kan det være et vesentlig mislighold å ha dyr, men du har lov til å ha dyr selv om det er fastsatt forbud mot dyrehold i borettslaget, dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Dugnad i borettslag

I mange borettslag er det vanlig med dugnad. Det er noe alle bør stille opp på. Men hvis en andelseier ikke stiller opp, er det tvilsomt om borettslaget kan tvilge folk til å gjøre det. Det er også tvilsomt om det kan fastsettes en straffeavgift for dem som ikke stiller opp.

Ønsker du å lese mer om styrearbeid i borettslag? Kjøp boken Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper hos Ark bokhandel.

hpndbok-styrearbeid

1 Comment

  1. Irene Johnsen Smedholen

    Hva med beboernes rett til innsyn i borettslagets regnskap ?

Legg igjen en kommentar