Eierseksjoner – hvilke regler gjelder for selveierleiligheter?

eierseksjoner

Hvis du kjøper deg en eierseksjonsleilighet (også kalt selveierleilighet), betyr det at du kjøper en sameieandel til hele tomten og bygningen. I tillegg har du enerett til bruk av hele leiligheten. Eierseksjonsloven regulerer forholdet mellom sameierne i et eierseksjonssameie. Det er ikke mulig å avtale andre sameieformer for fast eiendom enn det som følger av loven. Som hovedregel forbyr den også at det avtales noe annet mellom sameierne enn det loven slår fast. I enkelte av lovbestemmelsene framgår det at andre løsninger kan avtales.

Seksjonering/oppdeling av eierseksjoner/kjøperetten til leietaker

Dersom en leiegård eller et hus skal deles opp i eierseksjoner, må eierne sende melding til kommunen seks måneder før det søkes om oppdeling (eierseksjonsloven kap. II). For at oppdeling skal kunne skje, må leiligheten(e) oppfylle visse minstrekrav til standard, blant annet må det være kjøkken, bad og toalett i hver leilighet.

Når eiendommen blir oppdelt, har eventuelle leieboere i gården rett til å kjøpe leiligheten de bor i (eierseksjonsloven kap. III). Dette gjelder ikke de som har en tidsbegrenset leiekontrakt på mindre enn to år, de som fremleier, beboere som bor på spesielle kontrakter  som sosialboliger, vaktmesterleiligheter osv. I kjøpetilbudet som du får fra gårdeieren skal det framgå at oppdelingen er tinglyst. Videre skal det framgå at du som leier har rett til å kjøpe seksjonen du bor i til en bestemt pris og til foreslåtte vilkår. Du har tre måneder å vurdere tilbudet på. Det skal også fremgå at du beholder dine rettigheter etter leiekontrakten og husleieloven, selv om du ikke kjøper.

Som leietaker skal du få tilbud om å kjøpe leiligheten for 4/5 av salgsverdien. Det skal også gjøres fradrag for forbedringer som du selv har gjort på leiligheten. Hvis du ikke aksepterer utleierens tilbud, kan du kreve at prisen blir fastsatt av en takstnemd bestående av tre takstmenn.

Ønsker du å lese mer om styrearbeid i sameier? Kjøp boken Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper hos Haugen bokhandel.

Skjermbilde

 

 

 

 

 

Bestemmelser om eierseksjonssameier

I utgangspunktet kan en person ikke kjøpe mer enn to leiligheter i et eierseksjonssameie. Hvis gården tidligere er leid ut av en gårdeier, har han allikevel lov til å beholde flere leiligheter etter seksjonering. Hvis gåedeieren beholder mer enn 50 %, eller mer enn 2/3 av leilighetene i gården, har han store muligheter til å styre gården, også etter seksjoneringen. Det betyr at du som kjøper leilighet i en slik gård, har liten mulighet til å være med på å bestemme hva som skal gjøres med gården.

Bortsett fra tidligere gårdeier, kan staten og kommunen eie mer enn to leiligheter i eierseksjonssameiet. Også en sameier som erverver en leilighet ved arv kan eie flere enn to leiligheter i sameiet.

Sameiebrøken/fellesutgifter

Når man deler opp i eierseksjoner, skal det fastsettes en sameiebrøk mellom sameierne (eierseksjonsloven § 23). Sameiebrøken gir uttrykk for hvor mye hver beboer eier. Det er ikke gitt regler om hvordan sameiebrøken skal fordeles. Men selv om det er opp til den som krever oppdeling, må det brukes rettferdige kriterier. Vanligvis beregnes brøken ut fra leilighetenes areal. Det kan også settes en høyere sameiebrøk for leiligheter som har en høyere standard og som er mer attraktive enn de andre leilighetene.

Sameiebrøken skal brukes til å fordele fellesutgiftene i eierseksjonssameiet. Fellesutgiftene er sameiets utgifter som ikke knytter seg til den enkeltes eierseksjon. For eksempel er vedlikeholds- og oppussingsutgifter til bygningens fasade og fellesareal en fellesutgift. Vedlikehold av terrasser og heiser dekkes også av fellesutgiftene, så lenge det ikke bare er innvendige arbeider som kun eier av en leilighet med balkong får glede av. Videre vil utgifter til brensel og strøm i fellesarealene, forsikring av bygningen, skatter og offentlige avgifter på eiendommen og utgifter til forretningsfører, revisor og styrehonorar være fellesutgifter. Er det ikke egne målere vil også sentralvarme, vann og kloakk betales som en fellesutgift. Enkelte fellesutgifter kan det bestemmes at skal fordeles etter behov, f.eks. at bare de med balkong skal betale utgifter til reparasjon til disse.

Sameiemøtet

Sameiemøtet er eierseksjonssameiets øverste organ (eierseksjonsloven kap. V og VI). Sameiemøtet holdes oridinært en gang i året. I tillegg kan det innkalles til ekstraoridinære møter ved behov. Hver sameier har en stemme. Du har rett til å la en annen møte for deg, men skriftlig fullmakt. På sameiemøtet treffes flertallsbeslutninger om det ikke er bestemt noe annet i vedtektene. Visse saker krever minst 2/3 flertall. Det gjelder vedtak om vesentlige nyanskaffelser, forbedringer, vedlikehold og utbedringer som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold.

Hvis vedtektene i sameiet skal endres, deler av gården skal selges, og i visse andre sammenhenger, kreves det også 2/3 flertall. Hvis det skal bestemmes at vesentlige deler av sameiet skal selges, kreves enstemmighet. Sameiemøtet kan ikke bestemme at gården eller deler av den skal brukes til ting den ikke passer til. Det kan heller ikke fastsettes uvanlige eller urimelige ordensregler, f.eks. at det ikke skal bo mer enn en person i hver leilighet.

Styret i eierseksjonssameiet

Eierseksjonssameier skal ha et styre på tre medlemmer som velges av sameiermøtet (eierseksjonsloven kap. VII). Vedtektene kan bestemme at det skal være flere enn tre styremedlemmer. I små sameier kan det bestemmes at alle sameierne skal sitte i styret. Styret skal forvalte sameiet etter loven, vedtektene og vedtak bestemt av sameiet.

Ønsker du å lese mer om styrearbeid i sameier? Kjøp boken Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper hos Ark bokhandel.

hpndbok-styrearbeid

Plikter og rettigheter i eierseksjonssameiet

I utgangspunktet har du rett til å gjøre hva du vil med din egen seksjon, så lenge du ikke påfører de andre sameierne ulemper, og du oppfyller dine plikter (eierseksjonsloven kap. IV). Du kan f.eks. få en samboer uten at du må søke styret. Du plikter å betale din andel av sameiets fellesutgifter til fastsatt tid. Videre har du plikt til å vedlikeholde din egen leilighet. Hvis du ikke gjør det, kan sameiet i visse tilfeller sørge for det, og sende regningen til deg. Så lenge du utfører nødvendig vedlikeholdsarbeid, står du fritt til å bestemme hvor mye du vil vedlikeholde og eventuelt ominnrede eller pusse opp din leilighet. Hvis det er fastsatt noen ordensregler for sameiet, plikter du å følge disse. Reglene kan f.eks. begrense dine rettigheter til dyrehold og støyende aktiviteter. Du har full rett til å selge/leie ut leiligheten din, men det kan være fastsatt i vedtektene at styret skal godkjenne kjøperen/leieren. Godkjennelse kan uansett ikke nektes uten at styret har en saklig grunn.

Gårdens fellesarealer kan du bruke som du ønsker, så lenge det ikke skjer på en urimelig eller sjenerende måte for de øvrige sameierne. Det er sameiet som helhet som har ansvaret for å vedlikeholde fellesarealene, og kostadene med dette er en fellesutgift.

Mislighold/tvangssalg/utkastelse (eierseksjonsloven §§ 26-27)

Hvis du lar være å oppyfylle dine plikter, kan styret pålegge deg å selge leiligheten. Det kan skje hvis du lar være å betale fellesutgifter, gjør skade, bråker eller unngår å følge vedtak som er gjort i sameiet. Det kreves at misligholdet er vesentlig, og at du skal motta en advarsel først. Salgspålegget skal være skriftlig, og det skal opplyse om at leiligheten kan krves tvangssolgt hvis du ikke selger innen en frist på minst seks måneder. Hvis du ikke aksepterer å selge, kan du reise innvendinger mot tvangssalget. Sameiet må da sannsynligvis gå til domstolene for å få fastslått om det har rett til å pålegge salg. Hvis du ikke reiser innvendinger, har styret, etter at seksmånedersfristen er gått ut, rett til å kreve tvangssalg. Etter at styret har krevd tvangssalg, har du en måned på deg til å reise innvendinger mot det.

Hvis styret mener at det også er fare for at du kan ødelegge eller vesentlig forringe eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for de andre sameierne, kan det sendes pålegg om flytting/utkastelse. Flyttepålegget kan ikke sendes før du har mottatt pålegg om salg. Hvis du har innvendinger mot flyttepålegget, har du to uker på deg til å klage.

Legg igjen en kommentar