Heving av leieavtale

En husleieavtale kan heves hvis den annen part grovt eller vedvarende misligholder sine pliker etter leieavtalen. Dette kalles vesentlig mislighold.

I husleieloven finnes regler om utleiers hevingsrett i § 9-9. Bestemmelsen regulerer både hva som skal regnes for vesentlig mislighold og hvordan et hevingskrav skal gjøres gjeldende.

§ 9-9. Utleierens hevingsrett
Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:
a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,
c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller
e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.
En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.
Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

En hevingserklæring skal være skriftlig. Av bevishensyn bør den enten sendes rekommandert eller man bør få leiers kvittering for mottakelse av erklæringen. Innholdskravet er at hevingsgrunnen skal opplyses, dvs. at utleieren må opplyse om de forhold som han mener utgjør vesentlig mislighold. Noen omfattende redegjørelse er ikke nødvendig.

Les også: Dette bør leiekontrakten inneholde

Utleier kan pålegge leieren å flytte straks og tilbakelevere leiligheten. Utleieren må naturligvis også kunne velge det mindre, å gi leieren en viss avviklingstid eller ikke sette noen frist i det hele tatt.

Husleieloven § 9-9 første ledd har en oppregning av hvilke forhold som gir utleieren hevingsrett. Noen av forholdene krever også at leieren skal være advart, at advarselen er gitt skriftlig og at leieren er gitt anledning til å rette på forholdet før avtalen eventuelt heves.

Virkningen av heving er at leieavtalen faller bort med øyeblikkelig virkning. Det har den konsekvens at leieren straks plikter å flytte, og gjør han ikke det frivillig, kan utleieren kreve fravikelse etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Si opp leietaker? Last ned vår mal for oppsigelse av leiekontrakt her

Men det har også den konsekvens at leieres fritas for plikten til å betale leie straks han har tilbakelevert boligen. Utleieren kan etter hevingen ikke kreve leie av leieren selv om oppsigelsestiden ikke er utløpt eller det gjenstår en tid av en tidsbestemt leieavtale. Makter ikke utleieren å få leid ut leiligheten på nytt eller kun får leid ut med en lavere leie kan han kreve erstatning for det tap han lider fra leietakeren.

Ønsker du å lese mer om heving av leieavtale og utleie av bolig? Kjøp boken Husleieavtaler hos Haugen bokhandel.

Relevante artikler:

• Oppsigelse av leiekontrakt
• Utkastelse av leietaker
• Leietakers erstatningsansvar
• Husleieloven – en gjennomgang