Husleieloven – en gjennomgang

husleieloven en gjennomgang
Foto: Robin Lund .no

Når gjelder husleieloven?

Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Vederlag betyr ikke nødvendigvis penger. Husleieloven vil fortsatt gjelde selv om vederlaget er noe annet enn penger, for eksempel at leietaker skal utføre arbeidsoppgaver for utleier i bytte mot husrom. Bruksretten må ha grunnlag i en avtale. Om avtalen er muntlig eller skriftlig er ikke av betydning. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. Hvis husleieavtalen er muntlig kan hver av partene kreve å få satt den opp skriftlig.

Husleieloven er i stor grad ufravikelig til skade for leietaker ved utleie av bolig. Dette betyr at man ikke kan inngå avtaler som fraviker fra lovens bestemmelser hvis dette setter leietakeren i en dårligere posisjon enn etter loven. Hvis man inngår avtaler som strider mot husleielovens ufravikelige bestemmelser vil husleielovens regler gå foran disse bestemmelsene. Noen steder åpner husleieloven likevel for avtalefrihet, dvs. at det er adgang til å avtale seg bort fra husleielovens bestemmelser også når avtalen går i disfavør av leietaker.

Husleieloven gjelder ikke avtaler om bruksrett til fritidsbolig eller avtaler om hotellrom og lignende.

Forbud mot diskriminering

Når man leier ut husrom er det ikke lov til å diskriminere på grunnlag av kjønn, hudfarge, etnisitet, seksuell legning, religion, funksjonshemming og lignende. Dette gjelder både med hensyn til hvem utleier skal velge å leie ut til, men også i forhold til leietakers rett til fremleie, personskifte eller adgangen til å nekte opptak i husstand.

Overlevering og krav til husrommet

Utleier har en plikt til å stille leieobjektet med avtalt tilbehør til leietakers disposisjon til avtalt tid. Hvis ikke noe annet er avtalt skal overlevering regnes som skjedd når leietaker har fått nøkler og ellers fri og eksklusiv adgang til leieobjektet. Får leieren ikke rådighet over leieobjektet til avtalt tid, foreligger det forsinkelse som kan gi ham rett til leieavslag, heving, erstatning og til å holde leien tilbake.

Hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn avtalt eller hva leietaker har grunn til å forvente kan han nekte overtakelse.

Ved overleveringen skal leieobjektet være i den stand som er avtalt. Partene står fritt til å avtale hvilke egenskaper leieobjektet skal ha. Hvis ikke noe er avtalt skal leieobjektet vare ryddet, rengjort og i vanlig god stand og passe til de formål som tilsvarende leieobjekt vanligvis blir brukt til, eventuelt til særlige formål som utleier visste at leietaker skulle benytte leieobjektet til.

Hvis utleier har gitt leietaker manglende opplysninger om leieobjektet som leietaker kunne forvente å få og dette har virket inn på avtalen vil det foreligge en mangel ved husrommet. Det samme gjelder der utleier har gitt leietaker uriktige opplysninger om leieobjektet.

Leieobjekt som er utleid med en ”som den er” klausul eller med et liknende forbehold (for eksempel ”as is”) har likevel en mangel hvis utleier har gitt leietaker manglende eller uriktige opplysninger, eller leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å forvente med tanke på leiens størrelse og forholdene ellers. Vurderingen er objektiv, det kan foreligge en mangel selv om utleier ikke kan bebreides for at husrommet er i vesentlig dårligere stand enn leieren kunne forvente.

Det leietaker faktisk visste om ved avtaleinngåelsen kan han ikke senere påberope seg som en mangel. Leietaker har også en viss undersøkelsesplikt hvis utleier oppfordrer han til dette.

Hvis leietaker vil påberope seg en mangel ved husrommet må han reklamere til utleier innen rimelig tid. Har utleier bevisst eller grovt uaktsomt skjult en mangel, kan han ikke påberope seg at det er reklamert for sent.

Klarer ikke utleier å stille husrommet til leierens disposisjon til riktig tid kan leietakeren fastholde avtalen og kreve at oppfyller leieavtalen. Kravet på å få overta husrommet må ev. gjennomføres ved at man skaffer seg dom for kravet som fullbyrdes etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Leietaker må fremme kravet om fastholdelse av avtalen innen rimelig tid. Leieren kan aldri kreve oppfyllelse hvis dette er umulig, f.eks. hvis husrommet er ødelagt som følge av brann eller annen hendelig begivenhet.

Hvis husrommet er mangelfullt ved overleveringen kan leietaker kreve at utleier retter mangelen for egen regning så sant dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Utleieren har også krav på å rette mangelen så sant dette kan skje uten urimelig ulempe for leietakeren og leietaker ellers ikke har grunn til å motsette seg retting. Retting av mangel skal skje innen rimelig tid etter at leietaker har satt frem krav om dette. Er leiligheten utleid møblert, gjelder utbedringsplikten også hvis møblene er mangelfulle. Det samme gjelder tilbehør til et lokale, f.eks. butikkinnredning eller teknisk utstyr som hører til lokalet.

Hvis utleier ikke stiller husrommet til disposisjon for leietaker til avtalt tid har leietaker selvfølgelig ikke plikt til å betale husleie for den tid forsinkelsen varer. Hvis forsinkelsen bare gjelder en del av husrommet kan leietaker kreve avslag et forholdsmessig avslag i leie. Er de deler som leieren ikke får disponere av vesentlig betydning, må det vurderes som total forsinkelse, f.eks. hvis leier av et restaurantlokale får overlevert spiserommene mens kjøkkenet ikke er ferdigstilt. I den perioden hvor husrommet lider av en mangel kan leietaker kreve forholdsmessig avslag i leie mellom husrommets verdi i kontraktsmessig og mangelfull stand.

Leietaker kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen er vesentlig.
Det må foretas en totalvurdering der utgangspunktet er misligholdets kvalitet og omfang, og dets betydning for leieren for å kunne vurdere hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt. Kan leietakeren holdes skadesløs ved leieavslag eller erstatning, vil utleier ofte kunne unngå heving. Ved forsinkelse vil vurderingen først og fremst knytte seg til varigheten, hvor viktig overlevering er for leietaker og om utleier var kjent med dette. Det er ingenting i veien for at en partiell forsinkelse kan gi hevingsrett.

Ved mangler vil vurderingen måtte ta utgangspunkt i mangelens betydning for denne konkrete leier og hvilken kunnskap utleier hadde om dette. Det betyr at samme mangelstype kan gi hevingsrett for én leier, men ikke for en annen. Ved leie av bolig vil det ha stor betydning om manglene knytter seg til nødvendige fasiliteter som kjøkken, bad og WC, eller om det er oppholdsrom som er mangelfulle, ved leie av lokaler må vi på samme måte spørre om hvor viktige manglene er mht. at lokalet kan tilfredsstille de sentrale behov hos leietakeren.

Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leietaker kan kreve erstatning for de økonomiske tap han lider som følge av forsinkelsen eller mangelen.Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Kontrollansvarsregelen er formulert som en helt objektiv regel som annet punktum gjør visse unntak fra. I det ligger det at utleieren i utgangspunktet er erstatningsansvarlig for ethvert mislighold. Men han fritas hvis vilkårene i annet punktum er oppfylt, dvs. hvis det (1) foreligger en hindring (2) utenfor hans kontroll (3) som han ikke kunne forutsett da avtalen ble inngått og (4) som han heller ikke kan unngå eller overvinne. Alle fire vilkår må være oppfylt for at utleier skal fritas for erstatningsansvar.

Leieren har en generell plikt til å begrense sitt tap, f.eks. ved å leie et annet husrom eller på ulike måter å unngå følgene av at husrommet har mangler. Gjør han ikke det, vil de tap som han kunne unngått, ikke bli erstattet. Erstatningen kan også lempes hvis den vil virke urimelig for utleier i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfeller. Upåregnelige tapsposter kan ikke kreves erstattet.

Leietaker har rett til å holde tilbake så mye av husleien som sikrer hans krav mot utleier som følge av mangelen eller forsinkelsen. Når leieren holder tilbake leien, har han selv risikoen for at han har et krav å sikre. Har han det, foreligger det ikke mislighold fra hans side; men har han ikke noe krav, har han misligholdt sin betalingsplikt. Derimot antas det at leieren – når han først har et krav mot utleier pga. mislighold – ikke har risikoen for at det krav han har er like stort som det han holder tilbake. Der leieren er i tvil om sin tilbakeholdsrett, er deponering av beløpet på en depositumskonto et sikrere alternativ fordi deponering alltid hindrer at utleier hever kontrakten eller sier den opp.

Fastsettelse av husleien og andre ytelser

Husleien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det er ikke noe i veien for at avtalen pålegger leieren plikter utover det å betale leie, f.eks. plikt til snømåking, plenklipping e.l. Men skal det betales leie i tillegg, skal den settes til et bestemt beløp, og leieren kan ikke pålegges å betale bestemte kostnader som f.eks. renovasjon eller eiendomsskatt i tillegg til leien.

Det er likevel anledning til å avtale at utleiers utgifter til strøm, brensel, vann og avløp som kan måles etter forbruk skal dekkes forholdsmessig mellom brukerne av husrommet.

Hvis ikke noe annet er avtalt kan utleier kreve husleien forskuddsvis for hver måned. Det er ikke anledning til å avtale lengre forskuddsbetaling enn én måned.

Det kan avtales at leietaker skal stille sikkerhet for eventuelle skader på husrommet og skyldig leie. Det kan kreves sikkerhet for opp til seks måneder, og beløpet skal deponeres på en depositumskonto i en finansinstitusjon. At leieren skal betale depositum, må være avtalt. Er en bindende leieavtale inngått uten bestemmelser om depositum, kan ikke utleieren senere kreve at leieren foretar deponering. Det er ulovlig å sette depositumsbeløpet på utleiers egen private konto, selv om beløpet holdes adskilt fra utleiers andre midler. Alternativt til depositum kan det avtales at leietaker stiller garanti, for eksempel selvskyldnergaranti fra en bank eller arbeidsgiver.

Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen.

Retten til deponering må ses i sammenheng med tilbakeholdsretten (se over). Har leieren et krav på leiereduksjon eller et annet mangelskrav, kan han redusere leiebetalingen og han behøver ikke å deponere. I en slik situasjon har imidlertid leieren risikoen for at han har rett til leiereduksjon, tar han feil, har han misligholdt betalingsplikten. Deponering derimot avverger heving og oppsigelse også i situasjoner der leieren ikke har noe krav mot utleieren eller der kravet er mindre enn det som deponeres.

Leieprisvernet i husleieloven

Den avtalte husleien kan ikke være urimelig i forhold til leie som normalt oppnås på avtaletidspunktet for liknende leieobjekter.

Hver av partene kan kreve husleien indeksregulert etter endringen i konsumprisindeksen hvert år. Dette kan tidligst skje ett år etter siste leiefastsetting. Den annen part må få skriftlig varsel med minst en måneds frist for indeksendringen settes i verk.

Når leieforholdet har vart minst to år og seks måneder kan hver av partene kreve husleien endret til gjengs leie med seks måneders skriftlig varsel. Den som har betalt høyere leie enn lovlig kan kreve denne tilbakebetalt. Regelen rammer bare for høy leie – ikke lavere leie. Er f.eks. leieren avkrevd indeksregulert leie med for lav sats, kan ikke utleier senere kreve mellomlegget betalt, men han kan naturligvis kreve at korrekt beregning legges til grunn i fremtiden.

Utleier og leietakers plikter i leietiden

Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.

Leieren har bare rett til å bruke husrommet og må ta hensyn til at han bruker en annens eiendom. Oppstår det skader på husrommet, må leier melde fra om dette,  og han kan også bli nødt til å innskrenke bruken for å unngå ytterligere skader. Skader som kan tilbakeføres til leiers bruk, plikter han å erstatte; i alvorligere tilfeller kan utleier heve avtalen.

Utleieren plikter å holde vanlig ro og orden i eiendommen hvis ikke noe annet er avtalt. Plikten innebærer både at utleier ikke må sette i gang eller tillate virksomhet som virker forstyrrende, og at han må gripe inn overfor andre brukeres forstyrrende adferd. Leietaker er pliktig til å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt for å sikre god husorden. Utleier har rett til ensidig å fastsette regler innenfor denne rammen, også etter at leieforholdet er etablert. Ordensregler kan også avtales med leieren, og da kan de være mer inngripende for leieren enn det utleier ensidig har rett til.

Selv om utleier har fastsett forbud mot dyrehold i eiendommen kan leietaker likevel ha dyrehold hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen.

Utleier og leietaker stå i utgangspunktet fritt til å avtale vedlikeholdsansvaret for husrommet, men er ikke annet avtalt plikter utleier å holde husrommet i den stand leietaker har krav på etter reglene i husleieloven og husleieavtalen.

Leietaker har likevel vedlikeholdsplikten for dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Leieren plikter også å vedlikeholde alt inventar og utstyr som ikke er tilbehør til eiendommen. Dette uttrykket omfatter f.eks. alle elektriske apparater som kobles til stikkontakter – komfyr, TV, video, vaskemaskin etc. Kjøkkenmaskiner som er integrert i innredningen (kjøleskap, mikrobølgeovn etc.), må regnes som tilbehør til eiendommen og faller utenom leiers vedlikeholdsplikt. Videre omfatter uttrykket møbler av ethvert slag som husrommet er utstyr med og som ikke er integrert i bygningen.

Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt. Utskifting av hele tingen påhviler utleier, og han må da både forestå arbeidet og dekke utgiftene, mens utskifting av deler er vedlikehold som påhviler leieren.

Hvis utleier ønsker å gjøre forandringer i husrommet i løpet av leietiden må leietaker finne seg i dette så sant arbeidet kan i utføres uten ulempe for leietaker og forandringen ikke reduserer leieobjektets verdi for leietakeren.

Leietaker har ikke rett til å gjøre forandringer på leieobjektet uten utleiers samtykke.

Hvis det oppstår skade på leieobjektet som må utbedres uten opphold skal leietaker straks gi utleier beskjed om dette. Det siktes her til skader som kan føre til tap av liv eller betydelige økonomiske tap – f.eks. skader som skaper brannfare og vannlekkasjer. Skader som ikke må utbedres uten ugrunnet opphold plikter leietaker å varsle utleier om innen rimelig tid.

I tillegg til meldeplikten, må leieren også gjøre det som er praktisk mulig for å hindre økonomisk tap, f.eks. slå av hovedbryter til det elektriske anlegg eller vannforsyningen, varsle politi, brannvesen, forsikringsselskap. Leietaker har altså en tapsbegrensningsplikt ovenfor utleier.

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn. Leieavtalen gir leieren en eksklusiv bruksrett til husrommet og utleieren har normalt ikke rett til å skaffe seg adgang uten etter avtale eller med hjemmel i denne paragraf. En ordning hvoretter utleier har universalnøkkel til alle husrom i eiendommen, krever hjemmel i avtale. Utenom dette plikter leietaker å gi utleier adgang til leieobjektet for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer og lignende. Utleier skal gi leietaker melding i rimelig tid før tilsyn eller vedlikeholdsarbeider foretas.

Hvis utleier ikke oppfyller sine plikter etter husleieloven eller husleiekontrakten kan leietaker kreve retting, avslag i leien (så sant mangelen ikke er ubetydelig), heve leieavtalen, kreve erstatning eller holde tilbake leie.

Opptak i husstand og fremleie

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Dvs. at det ikke er nødvendig med noen søknad eller melding til utleieren om at de nevnte personer er tatt opp i husstanden, og utleier kan ikke motsette seg utvidelsen selv om han har saklige innvendinger mot vedkommende.

Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket. Saklig grunn kan være at vedkommende lager bråk og forstyrrer husordenen eller at det er grunn til å frykte skadeverk på boligen eller eiendommen.

Leietaker har som hovedregel ikke rett til å fremleie boligen uten utleiers godkjennelse, men leietaker har rett til å fremleie deler av boligen så sant han selv bor i den. Fremleie i disse tilfellene må godkjennes av utleier, men godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket. Ved midlertidig fravær inntil to år pga. arbeid, utdannelse og lignende kan også leietaker fremleie med utleiers godkjennelse.

Leietaker har som hovedregel heller ikke rett til å overføre sine rettigheter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren.

Leieforholdets varighet, oppsigelse og heving.

En leieavtale kan inngås på ubestemt eller bestemt tid. Hvis leieavtalen ikke har et opphørstidspunkt er den tidsubestemt. En tidsbestemt leieavtale har et opphørstidspunkt og opphører på opphørstidspunktet uten at leietaker eller utleier behøver å si den opp. Hvis en tidsbestemt leieavtale for bolig skal være uoppsigelig må dette skriftlig avtales – hvis utleier ikke skriftlig har opplyst om at avtalen ikke kan sies opp er den oppsigelig.

Se vår nedlastbare mal for oppsigelse av leieavtale

Hvis leieforholdet varer i tre måneder etter at en tidsbestemt leieavtale har utløpt uten at utleier har gitt leietaker beskjed om å flytte har leieavtalen gått over til å bli tidsubestemt.

Minimumstid for tidsbestemte leieavtaler for bolig er tre år. Leieavtalen kan derimot være lengre enn tre år hvis partene ønsker det.

Det er likevel adgang til å inngå leieavtaler på ett år for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Det er også adgang til å inngå leieavtaler på kortere tid enn tre år dersom leieobjektet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Typisk saklig grunn er at huset skal rives, ombygges eller selges.

En tidsubestemt leieavtale eller en tidsbestemt leieavtale kan alltid sies opp av leietaker uten grunn. Det er heller ikke noe krav om at oppsigelsen rettes til utleier skriftlig. En muntlig oppsigelse er nok.

For utleiers del er det derimot strengere krav. Utleier trenger saklig grunn for å si opp leietaker. Typisk saklig grunn er leieobjektet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, leieren har misligholdt leieavtalen eller leieobjekter skal selges.

Hvis ikke noe annet er avtalt er oppsigelses fristen tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Dette innebærer at opphørsdagen alltid er månedens siste dag og at fristen vil variere fra tre til nesten fire måneder avhengig av når oppsigelsen ble mottatt.

Oppsigelsen fra utleier skal være skriftlig, og inneholder en rekke innholdskrav. For det første skal oppsigelses begrunnes. Det kreves ingen omfattende begrunnelse. For det andre skal oppsigelsen opplyse om at leietakeren har rett til å protestere innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Hvis oppsigelsen ikke oppfyller innholdskravene eller formkravene er den ugyldig og leietaker kan se bort fra den.

Hvis leietaker protesterer skriftlig til utleier innen en måned etter at oppsigelses er mottatt faller den bort hvis ikke utleier retter søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leietakerens protestfrist utløp. Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, dvs. om den har en saklig grunn, og også om den er rimelig. Her vil retten veie opp mot hverandre leietakers interesse av å fortsette leieforholdet og utleiers interesse av å avslutte leieforholdet.

Hvis leietaker vesentlig misligholder sine plikter etter leieavtalen kan utleier heve den. Da bortfaller leieavtalen med umiddelbar virkning. At avtalen heves innebærer at gjensidige rettigheter og plikter bortfaller med virkning fremover. Aksepterer leieren hevingen, plikter han straks å fraflytte og fritas deretter for sin betalingsplikt. Aksepteres den ikke slik at leieren blir værende, plikter han å betale leie den tiden han bruker husrommet. En erklæring om heving av leieavtale skal være skriftlig.

Tilbakelevering av leieobjektet ved leieforholdets opphør

Når leietiden opphører skal leieobjektet tilbakeleveres til utleier ved å gi utleier tilbake disposisjonsretten. Dette skjer normalt ved at utleier før tilbake nøkler og ellers fri adgang til husrommet. Leieobjektet skal være ryddet og rengjort og ellers i samme stand som det var ved overtakelsen. Det er m.a.o. husrommets stand ved overleveringen som er utgangspunktet for mangelsvurderingen ved tilbakelevering, feil som forelå den gang representer ikke mangler ved tilbakeleveringen. Utleier må akseptere normalt slitasje og elde, så sant det ikke er avtalt at leietaker skal ha plikt til indre vedlikehold.

Les også: Slik sier du opp din leiekontrakt

Hvis leieobjektet ikke stilles til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet avsluttes, eller leieobjektet er mangelfullt kan utleieren kreve erstatning fra leietakeren. Leietaker plikten uansett å betale husleie så lenge han faktisk disponerer husrommet.

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Legg igjen en kommentar