Hva må man passe på ved utleie via Airbnb?

airbr-utleie

Kortidsutleie via Airbnb og andre liknende utleieportaler har eksplodert de siste årene. Airbnb alene tilbyr med enn 2 millioner overnattingssteder i 192 land, og over 10 millioner overnattinger har blitt booket via selskapets nettsider. I Norge viser Airbnb sin egen statistikk at selskapet har ca. 7900 verter og at over 197 000 gjester booket overnatting via Airnbnb i Norge i perioden 1 januar 2015 til 1 januar 2016. Denne formen for kortidsutleie vil bare øke i tiden fremover, men juridisk sett er det mange ting man bør være klar over hvis man vurderer å leie ut via Airbnb eller liknende nettsteder.

Lag gode husordensregler

Siden utleie via Airbnb regnes som utleie til fritidsbruk, blir utleien i utgangspunktet ikke regulert av husleieloven. Dette betyr at utleier mister mange viktige rettigheten som lovverket gir han eller henne.

Utleie via Airbnb reguleres av avtalen mellom utleier og leietaker. Airbnb har selv en standardavtale som verter og gjester aksepterer når booking gjøres via utleieportalen, men heller ikke denne sikrer utleiers rettigheter på en god nok måte. Det er derfor viktig at utleier lager gode husordensregler som gjestene plikter å følge mens de overnatter i leiligheten. I husordensreglene bør man lage bestemmelser om adgangen til å ha gjester, om støy, om renhold og om gjestene skal ha adgang til å røyke. Det er kun fantasien som setter grenser, og man bør bruke litt tid på å finne ut av hva man selv synes det er viktig å ha med i husordensreglene.

Kan borettslaget eller sameiet nekte utleie via Airbnb?

Dette temaet er omdiskutert, og det har vært skrevet mye om adgangen til å nekte utleie via Airbnb i media den siste tiden. Hovedregelen i både sameier og borettslag er at man som eier står fritt til å leie ut leiligheten sin. Borettslagsloven har imidlertid noen begrensninger i retten til utleie, blant annet at man kun kan leie ut i tre år før man selv må bo der i minst ett år.

Les også: Dette er reglene i husleieloven

Så lenge man selv bor i leiligheten, og kun leier ut deler av den via Airbnb, står man imidlertid fritt til å leie ut leiligheten sin via Airbnb.  Dersom man ikke selv skal bo i leiligheten, og skal leie ut hele leiligheten via Airbnb, kan det være vedtektsfestet i vedtektene til sameiet eller borettslaget at man må ha godkjenning av styret. Normalt vil godkjenning kun kunne nektes dersom det er forhold ved leietakeren som tilsier at styret har saklig grunn til å nekte.

Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har bestemmelser om at bruken av leiligheten ikke må være til ulempe eller skade for andre beboere. Dersom Airbnb-utleien fører til støy og sjenanse for andre, kan dette undertiden føre til at som eier misligholder sine plikter på en slik måte at styret kan varsle tvangssalg av boligen. Dette skal dog mye til, og tar man sine forhåndsregler så burde det gå greit å finne gode gjester på Airbnb.

Hyppig utleie via Airbnb kan undertiden anses som næringsvirksomhet/hotellvirksomhet. Hvor grensen her går er per nå uavklart, men dersom utleien regnes som næringsvirksomhet vil dette være i strid med boligformålet til leiligheten, og vil anses som mislighold. Se i denne forbindelse en nylig avsagt dom i Oslo byfogdembete der et sameie i Oslo forsøkte å tvangsselge en seksjon på grunn av hyppig utleie via Airbnb. Sameiet fikk ikke medhold i begjæringen om tvangssalg.

Kort oppsummert står man i utgangspunktet helt fritt til å leie ut deler av leiligheten via Airbnb dersom man selv bor der. Vil man leie ut hele leiligheten via Airbnb står man også veldig fritt, men man står mindre fritt i borettslag enn i eierseksjonssameier. Vær dog klar over at det i fremtiden kan komme lovfestede restriksjoner på utleie via Airbnb, særlig for eierseksjonssameier.

Ha forsikringene i orden!

I sameier og borettslag har man en felles bygningsforsikring som dekker skader på både fellesarealer og de enkelte leiligheter. Som eier av en enebolig har man en egen husforsikring. I tillegg har de fleste boligeiere egne innboforsikringer som dekker skader på innbo og tilbehør i boligen. Mange forsikringsselskap har imidlertid gjort unntak for skader som er påført av leietakere som har adgang til boligen. Det er derfor viktig å kontakte forsikringsselskapet sitt for å undersøke om bygning og gjenstander også er forsikret for skader påført av leietakere man gir adgang til boligen sin via Airbnb.

Noen forsikringsselskaper tilbyr egne utleieforsikringer som sikrer nettopp denne typen skader, men det er langt fra sikkert at forsikringsselskapene lar en utleier som kun skal leie ut på korttid i ferier adgang til å tegne en slik forsikring.

Leier man ut boligen sin via utleieportaler som for eksempel Airbnb, har disse nettportalene ofte egne forsikringer som utleier kan tegne. Dette er forsikringsdekninger som inntrer automatisk når man leier ut boligen sin gjennom portalene. Noen utleieportaler stiller også egne garantier som fungerer som sikkerhet for utleierne.

Utleiere kan også sikre seg ekstra ved å kreve at leietaker stiller et depositum.

Før man planlegger utleie via Airbnb bør man altså kontakte sitt forsikringsselskap for å undersøke dette nærmere i forkant, eller undersøke hvilke forsikringer som tilbys via utleieportalene.

Er utleie via Airbnb skattepliktig?

Det er viktig å være klar over at utleie via Airbnb kan gi inntekter som er skattepliktige. Skatteloven har en unntaksregel som sier at inntekt fra utleie er skattefri dersom man selv bor i mer enn halvparten av boligen regnet ut etter utleieverdien. I tillegg er inntekter under 20 000 kroner per år skattefrie. Skatteetaten kom med en prinsipputtalelse i februar 2016 der de skriver at utleieverdien av den delen av leiligheten som man leier ut via Airbnb skal settes til leiepris per døgn ganget med antall døgn. Dette medfører at det er viktig å ha tungen rett i munnen i vurderingen av om man bruker minst halvparten av leiligheten selv.

For de fleste som ikke leier leiligheten sin hyppig via Airbnb, vil leieinntektene være skattefrie. Der utleien blir mer hyppig kan inntektene raskt bli skattepliktige. I tillegg har Skatteetaten uttalt at hyppig utleie kan anses som næringsinntekt, som skattes med en høyere sats en vanlig kapitalinntekt. Er du usikker på hvorvidt din Airbnb-utleie er skattepliktig eller ikke, bør du derfor forhøre deg med skatteetaten.

Relevante artikler:

Legg igjen en kommentar