Oppsigelse av leiekontrakt

Oppsigelse er en vanlig opphørsmåte for en leieavtale hvis partene vil ut av avtalen før kontraktens utløp. Vi vil her gjennomgå de vanligste reglene rundt oppsigelse i boligleieforhold.

Last ned vår mal for oppsigelse av leieforhold her.

Oppsigelsesadgangen

De fleste leiekontrakter har en oppsigelsesadgang, som regel gjensidig for begge parter. Hvis en leieavtale skal være uoppsigelig må dette komme klart frem i leiekontrakten. Gjør det ikke det, vil partene ha rett til å si opp leieavtalen. Det er også anledning til å avtale mellomløsninger, f.eks. at en leieavtale på tre år skal være uoppsigelig første året, og deretter oppsigelig for resten av kontraktsperioden.

Oppsigelsestid

Husleielovens § 9-6 har regler om oppsigelsesfrister. Disse reglene er fravikelige, det vil si at andre ordninger enn lovens kan avtales mellom partene. Det avgjørende for hvor lang tid oppsigelsen må gis, beror derfor på hva som er avtalt mellom partene. Hvis det ikke muntlig eller skriftlig er avtalt noe om oppsigelsestid, kommer lovens regler til anvendelse.

Hovedregelen er § 9-6 første ledd som fastsetter fristen til tre måneder med tillegg av tiden frem til neste månedsskifte. Hvis kontrakten f.eks blir oppsagt midt i januar måned løpet oppsigelsestiden ut ved utløpet av april måned.

Ønsker du å lese mer om oppsigelse av leietaker og utleie av bolig? Kjøp boken Husleieavtaler hos Haugen bokhandel.

Leietakers oppsigelse

Husleieloven har ingen spesielle regler om leietakers oppsigelse, den sier bare at leier har rett til oppsigelse hvis ikke annet er avtalt, jf. § 9-4.  For leietakers oppsigelse gjelder det ingen formkrav. Den kan være muntlig eller skriftlig, men det anbefales alltid at man sier opp skriftlig for å kunne bevise dette senere hvis det skulle bli en tvist om oppsigelsen. Leietaker trenger heller ikke å oppgi noen grunn til oppsigelsen.

Utleiers oppsigelse

For utleier er det derimot i Husleieloven mange regler å forholde seg til når man skal si opp en leietaker. Husleieloven § 9-7 inneholder regler om formkravene for utleiers oppsigelse. Disse reglene er ufravikelige gyldighetskrav; oppsigelser som ikke fyller formkravene er ugyldige, og leietakeren kan se bort fra en ugyldig oppsigelse.

Oppsigelsen må først og fremst være skriftlig. Sannsynligvis vil ikke oppsigelse per e-post oppfylle skriftlighetskravet, den må sendes som brev.

Les også: Dette bør en husleiekontrakt inneholde

Videre skal oppsigelsen være begrunnet; formålet er at leieren skal vite oppsigelsesgrunnen når han vurderer om han vil protestere mot den. Noen krav til en utførlig oppsigelsesgrunn er det allikevel ikke.

Videre skal oppsigelsen opplyse om leietakerens rett til å protestere mot oppsigelsen, og protestfristen og om fristens utgangspunkt. Leietaker har nemlig alltid rett til å protestere på oppsigelsen (se lenger ned).

Formkravene er en viktig del av leietakers oppsigelsesvern, og oppsigelsen er derfor ugyldig hvis formkravene ikke er oppfylt.

Last ned vår mal for oppsigelse av leieforhold her

Leietakers protest og protestfristen

For å opprettholde sin leierett, må leietakeren protestere ovenfor utleieren. Husleieloven § 9-8 har nærmere regler om denne protesten.

Fristens utgangspunkt er når oppsigelsen «er mottatt» av leietakeren. En oppsigelse er mottatt når den har kommet frem til leietakeren, og han har hatt anledning til å gjøre seg kjent med innholdet. Hvis oppsigelsen sendes i posten må utgangspunktet være at den er mottatt når brevet er lagt i postkassen. Det anbefales at man sender oppsigelsen rekommandert av bevishensyn.

Fristens lengde er en måned, det betyr at fristen utløper på samme dag i måneden etter at den ble mottatt av leietakeren.

Les også: Slik er reglene i husleieloven

Fristen avbrytes ved at leietakeren protesterer skriftlig til utleieren. Dette kravet er tilfredsstilt når det er sendt brev med protest. Også protesten bør sendes rekommandert av bevishensyn. Protesten må være skriftlig, men utover dette stiller ikke loven noen bestemte formkrav eller innholdskrav. Leietakeren trenger altså ikke å begrunne protesten annet enn å gjøre det klart at han ikke aksepterer oppsigelsen.

Hvis leietakeren ikke protesterer innen fristen, mister han retten til å påberope seg de spesielle regler om oppsigelsesvern i husleieloven.

Utleiers søksmålsrett

Hvis leietakeren har protestert innen fristen, må utleieren bringe oppsigelsen inn for retten hvis han mener at det ikke er grunnlag for protesten innen tre måneder etter at leietakerens frist for protest løp ut. Med retten mener vi her Forliksrådet eller Husleietvistutvalget der det finnes.

Retten skal både ta stilling til om det foreligger lovlig grunn for oppsigelse, og om oppsigelsen allikevel vil virke urimelig, jf. husleieloven § 9-8. Retten skal derfor foreta en konkret interesseavveining: Leiers behov for bolig må veies mot utleiers behov for alternativ anvendelse av boligen.

Ønsker du å lese mer om oppsigelse av leietaker og utleie av bolig? Kjøp boken Husleieavtaler hos Ark bokhandel.

husleieavtaler

Leietakers oppsigelsesvern – utleiers lovlige oppsigelsesgrunner

Ved lovlig oppsigelse ligger en henvisning til husleielovens § 9-5 om oppsigelsesgrunner. Dette er grunnpilaren i leietakers oppsigelsesvern. Selv om en husleiekontrakt er oppsigelig, kan ikke utleier si opp leietakeren på eget forgodtbefinnende: Han må ha en grunn til oppsigelsen.

Husleieloven § 9-5 opererer med tre spesielle oppsigelsesgrunner i tillegg til en generell bestemmelse om andre saklige grunner.

Hvis utleieren ønsker å benytte leieobjektet til bolig for seg selv eller noen som hører til hans husstand, er dette alltid en lovlig oppsigelsesgrunn.

Videre er det lovlig oppsigelsesgrunn hvis husrommet må fravikes på grunn av rivning eller ombygning. Det kreves noe mer enn at husrommet skal pusses opp.

Oppsigelsesgrunnen er også lovlig dersom leietakeren har misligholdt leiekontrakten. Et mindre mislighold vil være nok.

Den viktigste oppsigelsesgrunnen er den siste, som sier at utleier kan si opp også hvis han har en annen saklig grunn til oppsigelsen. Det siktes her først og fremst til forhold på utleiers side. Det må kreves at utleieren har en bestemt og saklig grunn, et typisk eksempel her er salg av bolig eller at andre enn utleieren selv eller husstandsmedlemmer trenger å utleieobjektet til egen bolig, f.eks. annen familie.

Hvis leietakeren ikke flytter ved oppsigelsestidens utløp, kan utleieren ta skritt for å få leietakeren utkastet.

Relevante artikler:


Legg igjen en kommentar