Regulering av husleie

Innledning

Hovedregelen i husleieloven er at leieren skal betale avtalt husleie. Skal leien reguleres krever det hjemmel i avtalen eller i loven.

Husleieloven inneholder regler om leieregulering i § 4-2 og § 4-3.

§ 4-2. Indeksregulering
Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:
a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie
Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.
Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.
Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

Hvert år kan avtalt leie justeres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen og hvert tredje år kan den indeksjusterte leie reguleres til gjengs leie som er det etablerte leienivå for tilsvarende husleiekontrakter.

Les også: Få tilgang til gratis husleiekontrakt

Ved leie av bolig er disse reglene ufravikelige i leiers favør, det vil si at det bare kan avtales ordninger som gir leieren en bedre stilling. En avtale om automatisk indeksregulering som skjer uten at det fremsettes krav, eller indeksregulering hvert halvår, er derfor ikke bindende for leieren.

Det er bare leien som kan kreves indeksregulert eller tilpasset, dvs. det pengebeløpet som er avtalt. Hvis det er avtale særskilt betaling for strøm og brensel må dette holdes adskilt fra indeksreguleringen.

Les vår artikkel som gjennomgår husleielovens bestemmelser

Retten til indeksregulering og tilpasning gjelder både i tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter

Indeksregulering av husleie

Indeksregulering av husleien er basert på konsumprisindeksen. man kan regulere årlig. Det må forstås slik at indeksregulering tidligst kan tre i kraft ett år etter at leieforholdet startet eller forrige leiefastsetting ble satt i verk.

Indeksregulering forutsetter at det fremsettes et krav om dette, det skjer ikke automatisk. Utleier må varsle leier skriftlig om indeksregulering en måned før han vil kreve reguleringen. Hvis leieforholdet er etablert 1. januar 2012, må utleier varsle før 1. desember 2012 om at han vil regulere f.o.m. januar 2013.

Endringen må ikke vært større enn indeksens endring siden forrige leiefastsettelse, men den kan godt være mindre.

Regulering av husleie til gjengs leie

Hvert tredje år kan den indeksjusterte leie reguleres til gjengs leie som er det etablerte leienivå for tilsvarende husleiekontrakter. Dette fremgår av husleieloven § 4-3.

Utleier må varsle på samme måte som ovenfor, men varselet må ha en seks måneders frist. Grunnen til dette er at tilpasning til gjengs leie ofte gir en mer dramatisk økning i husleien enn ved indeksregulering, og leietakeren bør få god til til å forberede seg på dette.

Les også: Slik sier du opp din leiekontrakt

Krav om tilpasning til gjengs leie kan fremsettes når husleieforholdet har vart i minst to år og seks måneder Siden varslingsfristen er seks måneder innebærer dette at tilpasning ikke kan skje før husleieforholdet har vart i minst tre år.

Begrepet gjengs leie er forskjellig fra markedsleien selv om det i begge tilfeller er tale om å finne frem til hva som betales i markedet. Mens markedsleien reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie idag, er gjengs leie et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår.

Det er gjennomsnittsleien på reguleringstidspunktet man skal frem til, ikke tidspunktet da kravet ble fremsatt.

For leiligheter i Oslo har Boligbygg laget en statistikk over gjengs leie.

Last ned vår mal for oppsigelse av leiekontrakt

Legg igjen en kommentar