Skatt ved utleie av bolig

Nordmenn elsker å leie ut deler av bolig sin eller en sekundærbolig som de eier. Med stadig økende boligpriser er det å leie bolig eneste mulighet når de skal finne seg et nytt sted å bo. Det er gode muligheter for en god ekstrainntekt dersom du har en bolig å leie ut. Det du imidlertid må være klar over er at du normalt må betale skatt ved utleie av bolig.

Du må som hovedregel betale skatt av gevinst

Gevinst ved utleie av bolig er som hovedregel skattepliktig. Gevinsten skal beskattes som kapitalinntekt, der skattesatsen per februar 2017 er på 24 prosent.

Det er imidlertid kun nettoinntekten du skal skatte av, og dette betyr at du kan gjøre en rekke fradrag fra gevinsten for du sitter igjen med nettoinntekten som skal innrapporteres til skattemyndighetene. Dette kommer vi tilbake til litt senere i artikkelen. Først skal vi imidlertid se på når bolig kan leies ut skattefritt.

Fritak for skatt ved utleie av bolig

Selv om utleie av bolig som hovedregel er skattepliktig, finnes det flere unntak fra skatteplikten i skatteloven § 9-3.

Så når kan du leie ut boligen din uten å betale skatt av gevinsten?

For det første er det fritak for skatt ved utleie av egen bolig dersom du som er eier av boligen benytter minst halvparten av boligen selv. Etter denne bestemmelsen er det utleieverdien av boligen som skal vurderes, ikke størrelsen av boligdelen som brukes selv.

Dersom den delen av boligen som du selv bruker minst har en like stor eller større utleieverdi som delen du leier ut, vil gevinsten av boligen være fritatt for skatt. Vurderingen av utleieverdien må gjerne gjøres litt skjønnsmessig, og det kan være smart å få en takstmann eller andre med kompetanse på utleieverdier til å gjøre en vurdering dersom du er usikker. Ved utleieverdi tar man utgangspunktet i en normal utleieverdi (markedsleie) på det åpne utleiemarkedet.

Det andre tilfellet der det er fritak for skatt ved utleie av bolig er der utleieboligen er en tomannsbolig og du som eier selv bruker minst halvparten av tomannsboligen selv. Også her er det utleieverdien som er avgjørende. Du kan altså leie ut en sokkelbolig i din egen tomannsbolig skattefritt, så sant utleieverdien av denne er ikke er større eller er mindre enn verdien av den delen av tomannsboligen du selv bor i. Tomannsboligen kan ikke være seksjonert i to ulike seksjoner. I så fall vil den seksjonen som leies ut være skattepliktig.

Det siste eksempelet der det er fritak for skatt ved utleie av bolig er der hele boligen eller en del av boligen leier ut, og leieinntekten ikke er større enn 20 000 kroner i løpet av et inntektsår. Da vil du ikke måtte betale skatt av inntekten. Det er imidlertid viktig å være klar over at dersom inntekten i løpet av et inntektsår overstiger 20 000 kroner, blir hele inntekten skattepliktig fra første krone.

Utleie av flermannsboliger er skattepliktig!

Som nevnt over vil utleie av en bolig med to selvstendige boenheter som ikke er seksjonert være fritatt for skatt dersom utleieverdien av den delen du leier ut ikke overstiger utleieverdien av den delen av boligen du selv benytter som egen bolig.

Dersom man leier ut boliger med flere boenheter er det imidlertid viktig å holde tungen rett i munnen. Dersom eiendommen anses som en flermannsbolig, vil nemlig alle skatteinntektene være skattepliktige. Et viktig moment her er om boligen man leier ut har tre eller flere boenheter som anses som «familieleiligheter» eller «selvstendige hybler».

En «familieleilighet» defineres i Skatte-ABC som en boenhet som er egnet som permanent bolig for en familie på to vokse og to barn. Normalt vil boenheter under 40 kvadratmeter ikke anses som familieleiligheter. En familieleilighet må ha dører mot øvrige arealer som kan låses. For øvrig må det gjøres en konkret helhetsvurdering der det blant annet legges vekt på om boenheten har de vanlige bekvemmeligheter som bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom».

En «selvstendig hybel» defineres i Skatte-ABC som en boenhet som har egen inngang og eget toalett. Det kreves imidlertid ikke egen inngang til selve bygningen. Også der den har felles oppgang med andre enheter vil den bli ansett som en selvstendig hybel dersom den har en dør som kan låses. Det er heller ikke noe krav om at den selvstendige hybelen har eget kjøkken, dusjmuligheter eller soverom».

Dersom man leier ut en bolig man selv bor i, og der resten av boligen består av to eller flere familieleiligheter eller selvstendige hybler, vil altså alle utleieinntektene være skattepliktige. Boligen kan imidlertid bestå av to familieleiligheter og flere uselvstendige hybler, og likevel være fritatt for skatt så sant utleieverdien av familieleiligheten og de uselvstendige hyblene samlet sett ikke er større enn utleieverdien av egen bolig.

Dersom du lurer på om utleien du bedriver et skattefri, eller om du må betale skatt av utleien, kan du be Skatteetaten om å foreta vurderingen ved å be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU). Dette koster noen kroner, men er ofte en god investering som sikrer deg forutsigbarhet. Skatteetaten er bundet av forhåndsuttalelsene de gir i den konkrete saken.

Fradrag ved skattepliktig utleie

Så tilbake til hovedregelen. Som nevnt innledningsvis er hovedregelen at du må betale skatt ved utleie av bolig dersom utleien ikke faller inn under noen av unntaksbestemmelsene i forrige avsnitt. Det er imidlertid kun nettoinntekten din som du skal skatte av, og dette er ikke nødvendigvis hele utleieinntekten. Kostnader som du har hatt ved utleien vil du som hovedregel kunne fradragsføre i inntekten. Dette føler at regelen i skatteloven om at kostnader du har hatt for å oppnå en skattepliktig inntekt kan fradragsføres.

Så hva er det du kan kreve som fradrag ved skattepliktig utleie av boligen din?

Utgifter som du typisk kan kreve fradrag for i inntekten din er kommunale avgifter på boligen, kostnader til å forsikre boligen, gebyr for å opprette depositumskonto, kostnader til strøm og oppvarming og kostnader til visning og annonsering av utleieboligen.

En annen viktig kostnadspost som kan fradragsføres er vedlikeholdskostnader. Her må det skilles mellom kostnader til vedlikehold og kostnader til det man kaller påkostninger. Det er kun vedlikeholdskostnader som kan fradragsføres for skattepliktige utleieboliger. Kort forklart er vedlikehold alle kostnader som bringer utleieboligen tilbake til opprinnelig stand eller kostnader som er nødvendig for å holde boligen i samme stand som da utleien startet. Kostnader til vedlikehold av gulv, maling, vedlikehold av røropplegg og elektrisk anlegg vil som hovedregel kunne kreves fradragsført.

Påkostninger er kostnader som setter boligen i bedre stand enn det opprinnelig var samt endringer av boligen. Slike kostnader kan du ikke fradragsføre.

Det er også viktig å være klar over at avdrag og renter på eventuelle lån på boligen ikke kan fradragsføres. Rentefradrag får du allerede automatisk på din selvangivelse.

Dersom du leier ut en møblert bolig har du også visse muligheter for å få fradrag for dette. Dersom du har bodd i boligen tidligere, og igjen skal ta utleieboligen i bruk i løpet av tre år (det vil si du leier ut midlertidig), kan du fradragsføre 15 % av brutto leieinntekt årlig som et slitasjefradrag på møbler og innbo.

For utleie av bolig du kun brukes som utleiebolig, kan du direkte fradragsføre kostnader til møbler og innbo som koster under 15 000 kroner (per møbel). Dyrere møbler må saldoavskrives med 20 % per år.

Skatt av utleie som virksomhetsinntekt når du leier ut mange boliger

Den normale satsen for skatt ved gevinst av utleie av bolig er som tidligere nevnt på 24 %. Dersom du leier ut mange boliger må du imidlertid være oppmerksom på at inntekten kan bli ansett som virksomhetsinntekt.

Vurderingen av om du driver med utleie som skal beskattes som vanlig gevinst eller som virksomhetsinntekt er noe skjønnsmessig. Skatteetaten har imidlertid i ligningspraksis kommet til at utleie av fem boligenheter eller mer som hovedregel vil regnes som virksomhet. Mistenker du at din utleie kanskje overstiger grensen for hva som anses som virksomhet, bør du kontakte Skatteetaten eller en advokat for å få avklart hvor mye du skal skatte. Skatt fra inntekt fra virksomhet er normalt høyere enn vanlig gevinstbeskatning.

Dersom du leier ut til Airbnb er det viktig å være klar over at hyppig utleie kan anses som virksomhet selv om antall boenheter som leies ut er færre en fem. Dersom du f.eks. tilbyr tjenester som får utleievirksomheten til å fremstå som hotelliknende (f.eks. vask av sengetøy og matlaging) så vil du raskt anses å drive med virksomhet, og du må skatte av en høyere sats enn vanlig gevinstbeskatning.

Hvordan rapporterer du inn skattepliktige inntekter?

Du må selv rapportere inn dine skattepliktige inntekter ved utleie av bolig til Skatteetaten. Dette gjør du ved å fylle inn skjema RF-1189 som du legger ved selvangivelsen din. Mener du å ha krav på fradrag, kan disse også føres inn i dette skjemaet.

Relevante artikler:

Legg igjen en kommentar