Utkastelse av leietaker

Utkastelse av leietaker fra bolig reguleres av reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven.

Loven gir detaljerte regler om når man har adgang til å be om namsmannens hjelp til å få ut leietakere som ikke oppfyller sine forpliktelser, og om hvordan namsmannen skal gå frem ved utførelsen av utkastelsen.

I mange tilfeller er utleier fristet til å ta loven i egne hender hender, og selv kaste ut en leier som ikke betaler for seg eller på annen måte ikke oppfyller sine forpliktelser etter leiekontrakten.

Si opp leietaker? Se vår nedlastbare mal for oppsigelse

Det er viktig å være oppmerksom på at det ikke er tillatt å kaste ut leietaker på egenhånd. Dette kalles selvtekt, og kan være straffbart etter straffeloven, og man kan bli både erstatningsansvarlig og strafferettslig ansvarlig.

Les også: Slik skriver du en god husleiekontrakt

Man har heller ikke anledning til å fremtvinge flytting på en indirekte måte, for eksempel ved å slå av vann eller strøm i boligen. Også her kan man risikere å bli erstatningsansvarlig.

Man må derfor vise tålmodighet og vente på at utkastelse skjer via namsmannen, og heller sikre seg mot økonomisk tap ved bruk av depositum eller annen sikkerhetsstillelse.

Les også: Husleieloven – en gjennomgang

For at man skal skal kunne få en leietaker kastet ut av namsmannen, er det nødvendig at man har et rettslig grunnlag for det, et såkalt tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlag er for det første avgjørelse fra retten, for eksempel en dom. Mest praktisk når det gjelder utleie av bolig er at man har et såkalt særlig tvangsgrunnlag. Hva som er et særlig tvangsgrunnlag fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd. Dette kan være:

  • Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.
  • Skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.
  • Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter § 9-8 innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.
  • Heving av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.
  • I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven: forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen.

Nedenfor skal vi redegjøre for når man kan begjære utkastelse i de ulike situasjonene.

Ønsker du å lese mer om utkastelse av leietaker og utleie av bolig? Kjøp boken Husleieavtaler hos Haugen bokhandel.

Skjermbilde

Utkastelse ved manglende betaling med utkastelsesklausul

Utkastelse benyttes som oftest i de tilfeller hvor leietaker ikke betaler den leie og de tillegg som er fastsatt i leiekontrakten. Det vil være et skille i adgangen til å begjøre utkastelse avhengig av om det i leiekontrakten er nedfelt en utkastelsesklausul eller ikke.

Når det er inntatt en utkastelsesklausul, kan man så snart forfallsdato for leien er overskredet i henhold til kontrakten iverksette de forberedende tiltak som er nødvendige for å foreta en utkastelse.

Det første man må gjøre er å sende et skriftlig varsel om utkastelse til leietaker. Dette varselet er i realiteten en purring eller betalingspåminnelse. I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 stilles det to krav til varselet, som begge være oppfylt.

Det første kravet er at det i varselet angis at utkastelse vil bli begjært om ikke betaling skjer innen 14 dager. For det andre må det opplyses om at utkastelse kan unngås dersom leien med forsinkelsesrenter blir betalt før utkastelsen har skjedd.

Varselet bør sendes rekommandert av bevishensyn. Hvis leietaker ikke betaler innen fristen kan man begjære han utkastet av namsmannen.

Utkastelse ved manglende betaling uten utkastelsesklausul

Hvis man ikke har inntatt en utkastelsesklausul i leiekontrakten, eller man ikke har noen skriftlig leiekontrakt overhodet, må man støtte seg til tvangsfullbyrdelseslovens regler som gjelder utkastelse etter heving av leiekontrakten på grunn av vesentlig mislighold fra leietaker side.

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d at utkastelse kan skje uten søksmål hvis det foreligger forhold som gjorde det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve leiekontrakten.

For at det skal foreligge vesentlig mislighold skal det mer til enn noen dager eller ukers forsinkelse med betalingen. Normalt kreves det at leietaker ikke har betalt leie de siste tre til fire måneder til tross for purringer. Dette viser hvor viktig det er at utleier har en utkastelsesklausul i leiekontrakten.

Selv om man har en utkastelsesklausul i leiekontrakten, kan det være en ulempe om leietaker stadig er i betalingsmislighold, men unngår utkastelse ved å betale etter at utkastelse er begært, eller stadig betaler for sent. Hvis dette skjer gjentatte ganger, kan man nok anse det som slikt mislighold av kontrakten at man har adgang til å heve den, og om ikke utflytting skjer, begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d.

utleier må gi leietaker et skriftlig varsel om at kontrakten heves og at utkastelse vil bli begjært om ikke utflytting skjer innen 14 dager, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Hvis leietaker ikke etterkommer denne oppfordringen om å flytte, kan man begjære han utkastet.

Utkastelse ved manglende flytting etter oppsigelse

Leietaker har plikt til å flytte når oppsigelsestiden er ute. Hva gjør man så hvis han ikke flytter?

I tvangsfullbyrdelsesloven er det adgang til å begjære leier utkastet i de tilfellene hvor han ikke flytter etter et oppsigelsestiden er ute, jf. § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Utleier må sende leietaker et skriftlig varsel om at utkastelse vil bli begjært hvis ikke boligen fraflyttes innen 14 dager. Hvis leietaker ikke flytter innen 14 dager kan man begjære utkastelse ved namsmannen.

Utkastelse ved manglende flytting etter utløpet av leiekontrakten

Ved tidsbestemte leiekontrakter har leietaker en plikt til å flytte når kontrakten utløper. Hvis han ikke flytter kan han begjæres utkastet fra boligen.

Hvis det i leiekontrakten er inntatt en utkastelsesklausul som abgår utløpet av leiekontrakten (se over), vil utkastelse kunne begjæres i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d med varsel etter § 4-18 som nevnt over.

Et slikt varsel kan ikke sendes før tiden har kommet for uttlfytting i følge kontrakten, selv om man får klare signaler om at leietaker ikke ønsker å flytte. Hvis ikke leietaker flytter innen de angitte 14 dager vil man kunne begjøre han utkastet av namsmyndighetene.

Hvis det ikke er inntatt en utkastelsesklausul, må man reise sak for domstolene med åstand om at leietaker skal flytte straks fordi leiekontraken er utløpt. Når en dom er avsagt, kan man få leieren utkastet av namsmannen på samme måte som ellers.

Utkastelse ved annet mislighold, særlig ved brudd på husordensregler

De typiske former for brudd på de fastsatte husordensregler og andre normer er frstbråk og høy musikk til sent på natt eller avtalestridig bruk av utleieboligen.

For at man skal kunne gå til utkastelse på grunn av slik mislighold, er det nødvendig at misligholdet er av en slik karakter at det kan ansees som vesentlig mislighold. Hvis det foreligger vesentlig mislighold, kan man heve leiekontrakten, og begjære utkastelse. Det er vanskelig å angi hva som skal til for at det skal foreligge vesentlig mislighold, men det kreves ganske mye, se husleieloven § 9-9 hvor det er angitt noen typetilfeller for hva som kan anses som vesentlig mislighold.

Når det gjelder bråk fra festing og høy musikk krevet det at slikt skjer hyppig og at advarsler ikke tas hensyn til. Når man har gitt advarsel en del ganger er det på sin plass å opplyse om at heving vil skje hvis forholdet ikke retter seg.

Også leietakers behandling av den leide bolig kan utgjøre et vesentlig mislighold. Dette kan være manglende vedlikehold eller direkte skadeverk og ødeleggelser.

Uansett hva som er grunnlaget for hevingen av leiekontrakten, må man sende leietaker et varsel om at utkastelse vil bli begjært etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 (se over). det bør fremgå klart av varselet at leiekontrakten heves og grunnene til dette. Det må videre opplyses om at utkastelse vil bli begjært hvis boligen ikke fraflyttes innen 14 dager. Hvis boligen ikke fraflyttes fristen kan man begjære utkastelse via namsmyndighetene, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d.

Ønsker du å lese mer om utkastelse av leietaker og utleie av bolig? Kjøp boken Husleieavtaler hos Ark bokhandel.

husleieavtaler

Relevante artikler:

Legg igjen en kommentar