Dine rettigheter ved kjøp og salg av bolig

kjop-og-salg-av-bolig

Har du planer om å skaffe deg bolig eller fritidsbolig, må du først avgjøre om du ønsker å kjøpe eller leie. Det vil være forskjellige lover og regler som regulerer rettighetene dine, enten du leier eller eier.

Kjøp av fast eiendom

Ved kjøp av fast eiendom vil lov om avhending av fast eiendom regulere rettighetene mellom kjøper og selger. Loven regulerer blant annet hva kjøperen kan kreve ved mangler og forsinkelse, og hva selgeren kan kreve hvis kjøperen ikke oppfyller sine plikter.

Loven omfatter både kjøp av næringseiendom og bolig. Men hvis eiendommen hovedsakelig er til personlig bruk for kjøperen med familie, kan de viktigste bestemmelsene ikke fravikes til skade for kjøperen.

Kjøpekontrakten

Avtale om kjøp av fast eiendom bør inngås skriftlig. Det er viktig å lage en avtale som beskriver eiendommen best mulig.

Heldigvis finnes det en rekke standardavtaler på markedet. Blant annet har Forbrukerrådet en god standard avtale ved kjøp og salg av fast eiendom, der alle de viktigste punktene man bør tenke på er med.

Les også: Må du betale dokumentavgift?

En ting som er meget viktig, er å bestemme om avtalen skal inneholde en såkalt ”as-is”-klausul eller ikke. En slik klausul innebærer at boligen kjøpes ”som den er”, og gir kjøperen noen færre rettigheter enn vanlig. Særlig skyves ansvar for en del av skjulte feil og mangler over på kjøperen. Meningen er at ”as-is”-klausuler bare skal brukes dersom selgeren kan gjøre gjeldende spesielle forbehold, for eksempel at boligen er gammel eller at det er snakk om en bolig som selgeren selv ikke har bodd i. Partene står imidlertid fritt til å avtale ”as is”, og i dag er det omtrent standard å avtale et slikt forbehold.

Siden det virker innskrenkende på kjøpers rettigheter, må selger/megler allerede i prospektet opplyse om at boligen selges ”as-is”. Dersom kjøperen presenteres for dette forbeholdet først ved kontraktsigneringen, kan han gå fra avtalen.

Tilstandsrapporter

Ved kjøp og salg av bolig bør du enten få utarbeidet en tilstandsrapport eller foreta en nøye sjekk på egen hånd eller sammen med en fagmann. Dette er viktig fordi du som selger har en opplysningsplikt for forhold ved boligen som du kjente eller burde ha kjent til. Dersom du bryter denne opplysningsplikten, kan kjøper gjøre krav gjeldende mot deg, f.eks. krav om prisavslag eller erstatning.

Eierskifteforsikring

De siste årene har det blitt vanlig å tegne såkalt eierskifteforsikring på boligen. Forsikringen tegnes av selger. Det han forsikrer seg mot, er krav fra kjøper for eksempel krav om prisavslag på grunn av mangler som var skjulte da salget fant sted.

Les også vår artikkel om eierskifteforsikring

Mange selskaper tilbyr eierskifteforsikring, og prisen og vilkårene varierer fra selskap til selskap. Enkelte selskaper krever at selgeren fyller ut et egenerklæringsskjema der han eller hun må gi en rekke opplysninger om boligen. Andre krever at det gjøres en tilstandsvurdering av en fagmann. Hva som dekkes, varierer også. Enkelte forsikringer dekker alle typer mangler, mens noen har begrensninger og dekker bare alvorlige feil og mangler. Ofte kreves det at huset selges ”as-is”. Feil som selger kjenner til eller burde kjenne til, dekkes som regel av selskapene. I slike tilfeller kan eierskifteforsikringsselskapene kjøre regress mot selger.

Det er vanskelig å gi råd om hvorvidt det lønner seg å tegne en eierskifteforsikring. Dersom huset er relativt nytt, kan en god tilstandsrapport gi like stor sikkerhet.

For kjøperen kan det være en fordel å forholde seg til et forsikringsselskap og ikke til selgeren. Dette gjelder særlig dersom selgeren ikke har penger, og kravet er betydelig, for eksempel at kjøperen har kjøpt en bolig med betydelige feil og mangler. Hvis kravet blir anerkjent av eierskifteforsikringsselskapet, vil kjøperen alltid få pengene han har krav på, uavhengig av selgerens økonomi. Men det kan til tider også være per problematisk å forholde seg til et forsikringsselskap enn til en privatperson.

Mangler

Eiendommens tilstand fremgår i første rekke av den beskrivelsen som er gitt i avtalen. Derfor er det viktig at spesielle forhold er nevnt der. Står det for eksempel i avtalen at eiendommen skal være inngjerdet, må gjerdet rekke rundt hele eiendommen. Hvis ikke, kan det være en mangel.

Hvis avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen generelle krav til eiendommer. Eiendommens bestanddeler og funksjoner skal ha den standard som lignende eiendommer normalt har. Det gjelder både kvalitet på bygningsmaterialer og utføring av bygningsarbeider. Er det utført amatørmessig arbeid på boligen, som for eksempel fører til at badet ikke er tett, kan det være en mangel.

Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser om ikke noe annet er avtalt. Det betyr for eksempel at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

Selgers opplysningsplikt

Selgeren har plikt til å opplyse kjøperen om alle viktige forhold ved eiendommen. Hvis du kjøper en eldre eiendom, er det spesielt viktig at du får alle relevante opplysninger.

Det er en mangel hvis ufullstendige opplysninger får betydning for kjøperen når han overtar eiendommen, for eksempel hvis selgeren ikke har fortalt at myndighetene har gitt pålegg om å rive en pipe som er i strid med brannforskriftene, eller hvis han unnlater å fortelle om råteskader som han kjenner til.

Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, forandringer på naboeiendommer og liknende som selgeren måtte kjenne til.

Hvis opplysninger som selgeren har gitt i markedsføringen, i prospektet, gjennom eiendomsmegler eller liknende, ikke stemmer med de faktiske forhold, kan det være en mangel hvis dette er av betydning for kjøperen.

Kjøperens undersøkelsesplikt

Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før han inngår avtale og etter at han har overtatt den. Han kan ikke hevde at det foreligger en mangel dersom han kunne ha fått kjennskap til den på forhånd gjennom en normal undersøkelse.

Kjøperens krav ved mangler eller forsinkelse

Hvis selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet og la kjøperen overta eiendommen til avtalt tid, er dette en forsinkelse.

Kjøper har i utgangspunktet en rekke mulige krav mot selgeren ved forsinkelse eller mangler. Det kan ikke avtales noe annet. Kjøperen kan kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, heving, erstatning og renter.

Kjøperen kan også nekte å utbetale hele eller deler av kjøpesummen.

Oppfyllelse

Ved forsinkelse kan kjøperen kreve at selgeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, med mindre forsinkelsen skyldes forhold som selgeren ikke kunne hindre.

Retting

Ved mangler kan kjøperen kreve retting, hvis det kan skje uten urimelige kostnader eller ulempe for selgeren. Retting skal skje for selgerens regning. Selgeren på sin side kan forlange å få rette opp feilen, hvis det kan skje uten urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har særlig grunn til å motsette seg det. Retting skal skje innen rimelig tid etter at kjøperen har klaget, og dermed gjort det mulig for selgeren å rette.

Prisavslag

Ved mangler kan kjøperen kreve et forholdsmessig avslag i prisen dersom selgeren ikke kan eller vil rette. Avslaget skal tilsvare kostnadene ved å få mangelen rettet.

Heving

Retten til å heve kjøpet innebærer at det settes en strek over avtalen. Hvis kjøperen har betalt, kan han kreve tilbakebetaling. Er pengene enda ikke overført, kan kjøperen la være å betale.

Kjøperen kan heve avtalen dersom en mangel eller en forsinkelse innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Det kan være tilfellet hvis en mangel er av vesentlig betydning for kjøperen. Mangler det en list bak et skap, er dette ikke nok. Vesentlig forsinkelse kan være tilfellet hvis overleveringen blir forsinket over lengre tid, eller hvis selgeren ikke oppfyller andre krav innen en rimelig tilleggsfrist som fastsettes av kjøperen. I praksis viser det seg at det skal mye til for å kunne heve et kjøp av bolig.

Holde tilbake kjøpesummen

Hvis det oppstår forsinkelse eller mangler, og kjøpesummen enda ikke er betalt, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Beløpet kan for eksempel tilsvare kostnadene med å få utbedret en råteskade på badet, eller å leie seg en bolig for en periode.

Erstatning

Erstatning kan kreves i stedet for, eller i tillegg til, de andre rettighetene som er nevnt ovenfor. Kjøperen kan kreve sitt økonomiske tap eller utlegg erstattet, såfremt mangelen eller forsinkelsen skjedde uten at selgeren hadde mulighet for å forhindre det. Hvis for eksempel selgeren kjente til at det var en lekkasje mellom avløpssluket og baderomsgulvet, kan kjøperen kreve erstatning for utbedring av råteskader i etasjen under.

Renter

Hvis selgeren skylder deg penger, har du krav på forsinkelsesrenter.

Reklamasjonsfrist for kjøperen

Kjøperen må klage til selgeren så snart som mulig etter at han oppdager en mangel eller forsinkelse. Hvis ikke kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Før du har klaget til den som solgte deg eiendommen, bør du aldri foreta utbedring på egenhånd.

Klage kan senest fremsettes fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen, hvis ikke selgeren har tatt på seg ansvar for lengre tid eller har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Selgerens krav når kjøperen bryter avtalen

Hvis kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre sine krav gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke hvis den manglende oppfyllelsen skyldes forhold som selgeren selv er ansvarlig for.

Selgeren kan da rette flere krav mot kjøperen, om ikke noe annet er avtalt. Han kan kreve oppfyllelse, heving, erstatning, renter.

Oppfyllelse

Selgeren han kreve at kjøperen oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen hvis forsinkelsen skyldes forhold kjøperen kan påvirke, for eksempel at kjøperen ikke betaler fordi han har fått problemer med finansieringen.

Heving

Selgeren kan heve avtalen hvis det foreligger et vesentlig avtalebrudd, for eksempel hvis kjøperen blir svært forsinket med å overta eiendommen eller med å betale kjøpesummen.

Holde tilbake skjøtet og vente med overlevering

Selgeren kan holde tilbake skjøtet og nekte kjøperen å overta eiendommen før han oppfyller sine forpliktelser etter avtalen.

Erstatning

Selgerne kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført som følge av at kjøperen ikke oppfyller sine forpliktelser.

Rente

Hvis kjøperen for eksempel betaler for sent, kan selgeren kreve forsinkelsesrenter.

Legg igjen en kommentar