I det følgende skal vi omtale festers innløsningsrett etter tomtefesteloven. Vi fokuserer her på festeavtaler til bolig- og fritidshus.
Hvem som har rett til innløsning
Hovedregelen om festers innløsningsrett finner vi i tomtefesteloven § 32.
Denne regelen gir festeren rett til å innløse en festetomt til bolig- og fritidshus når det har gått 30 år av festetiden – om ikke kortere tid er avtalt – og senere hvert andre år for bolighus og hvert tiende år for fritidshus.
Regelen gjelder for alle festeavtaler, og den gjelder også for festeavtaler som er inngått før tomtefesteloven trådde i kraft.
Retten til å innløse inntrer for første gang 30 år etter at festeforholdet begynte. Hvis innløsningsretten ikke blir benyttet da, oppstår den på ny hvert andre eller hvert tiende år, avhengig om det er snakk om tomt til bolighus eller til fritidshus.
Fre hovedregelen om innløsningsrett gjelder viktige unntak i tomtefesteloven § 34. Første ledd fastslåt at innløsningsretten bare gjelder så langt den «kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale». Hviler det f.eks. en panterett eller servitutt på festearealet, som er tinglyst før festekontrakten ble inngått, må panteretten respekteres også av innløseren. Men er slike rettigheten stiftet ovenfor bortfesteren etter at festekontrakten ble tinglyst, vil de ikke få betydning for innløseren.
I annet ledd er det et unntak for tomt som hører til bygdealmenning.
I tomtefesteloven § 32 annet ledd har man en bestemmelse som sier at visse nærstående kan kreve innløsning ved festers død, når festeavtalen er inngått på livstid. Dette er mest praktisk for eldre festekontrakter, da det i dag ikke er lov til å inngå en avtale om feste på livstid.
I steden for å kreve innløsning etter § 32, kan festeren istedet kreve festeavtalen forlenget på samme vilkår som før, jf. tomtefesteloven § 33. OBS: Det har nylig blitt avsagt en dom i Den europeiske menneskerettighetsdomstol der norske grunneiere vant frem med at denne bestemmelsen er i strid med menneskerettighetskonvensjonen. Les mer om avgjørelsen her.
Et innløsningskrav må fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne, jf. tomtefesteloven § 36 første ledd.
Innløsningsvilkårene
Hovedregelen i tomtefesteloven § 37 første ledd er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift, dvs. den årlige festeavgift på innløsningstiden oppregulert etter tomtefesteloven § 15.
For andre tomter enn de som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren kan bortfesteren allikevel kreve at innløsningssummen skal settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag for den verdiøkning som skyldes fester.
Utgangspunktet er altså at det er tomtens verdi, og ikke eiendommens verdi på innløsningstiden som er relevant.
Hvis partene har avtalt at innløsningssummen slaø være lavere enn det som følger av hovedregelen eller særreglene i § 37, er det avtalen som er bindende. Men en avtale som fører til et høyere beløp er ikke bindende.
Ved å fremsette innløsningskrav er festeren bundet til å gjennomføre innløsningen. Bortfesteren på sin side vil være forpliktet til å skaffe innløseren hjemmel til grunnen, altså gi han et skjøte som kan tinglyses.
Ved innløsning av festet tomt, beregnes dokumentavgiften av innløsningssum i stedet for av salgsverdi. Dette følger av dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledd.
Relevante artikler:
Legg igjen en kommentar