Tips og råd til budrunden

Når blir budet bindende?

Ved kjøp av bolig vil du som kjøper være bundet av budet ditt i det tidsrommet du har satt. Når selger har akseptert budet sitt og aksepten har kommet frem til deg, er bindende avtale om kjøp av bolig inngått.

Aksepten har kommet frem til deg når den er havnet i postkassen din, eller du har mottatt en sms-melding på mobiltelefonen, eller den ligger i e-postkassen din. Ringer eiendomsmegleren eller selgeren til deg å sier at budet er akseptert, vil budet både være kommet frem til deg og kommet til kunnskap hos deg.

Angrer selger at han har akseptert budet ditt, må selger gi beskjed om dette til deg før eller samtidig med at du har lest og fårr kunnskap om selgers aksept. Når du har forstått at selger har akseptert budet ditt, er det for sent for selger å trekke seg fra avtalen – da er også selger endelig bundet til kjøpsavtalen.

Les også: Slik fungerer eierskifteforsikring

Har megler meddelt deg aksepten muntlig på telefon, vil det være for sent for selger å trekke aksepten tilbake fordi aksepten har kommer til din kunnskap når megleren meddeler deg dette på telefonen.

Budstrategi

By en god pris med kort frist. Ta kontakt med megler dagen etter første visning og tilby en god pris, som kun er aktuell hvis det ikke blir noen budrunde. Budet bør være tilpasset prisantydningen, og gjerne ligge litt over. Gi en 15 minutters frist.
Gi ditt bud sent i budgivningsfasen. Hold deg orientert om hva som skjer i budrunden uten å by selv. Når de konkurrerende budgiverne kun overbyr hverandre med små beløp, legger du ikke et bud som ligger markert over de andres bud.
Avtal at budene skal høynes med bestemte beløp. Få selgeren og megleren til å akseptere at man kun aksepterer overbud på f.eks. kr. 50.000. Fordelen med dette er at man raskt kommer opp i boligens salgspris, og budgivningen stopper opp fordi økningene svir hardt.
«Kupp visningen». Ring megleren før visning og be om å få se objektet. Ved å legge inn et relativt høyt bud før andre har vært på banen, vil du kunne få napp uten å måtte konkurrere med andre.
Mulighet for gode kjøp i ferien. I denne perioden har markedet en tendens til å stilne av, og du kan gjøre gode kjøp.
Gode råd når markedet er tregt, kan være å legge inn lave bud mange steder (men pass på at du ikke blir sittende med to boliger) samt å ikke la megleren presse opp prisen.

Andre råd ved budgivningen

Finn boligens prisområde og sett et tak

Setten grense som viser hva du mener boligen du vil kjøpe er verdt, og et abolutt tak for hva du vil/kan by for eiendommen. Formålet med den første grensen er å forhindre at du for fort byr opp til ditt eget tak. Psykologisk er det en tendens til at man endrer opp ved taket. Husk også at det alltid finnes alternativer til boligen du vil kjøpe. Taksten er ikke uten videre riktig pris. Takster har en tendens til å være for lave i et boligmarked som beveger seg oppover, og for høye i et boligmarked som beveger seg nedover.

Husk at ta hensyn til boligens totale kostnad før du setter pristaket.

Den totale prisen er kjøpesum + hvis det gjelder kjøp av leilighet; andel av fellesgjeld + andel av kostnaden for vedtatte oppussingstiltak + andel av kostnaden for ikke vedtatte oppussingstiltak + andel av driftsutgiftene i sameiet/borettslaget.
I tilegg kommer omkostninger ved kjøpet: Dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen (eller transaksjonsgebyr hvis det ikke er selveierbolig) + tinglysningsbegyrer.
Til slutt må du ta hensyn til nødvendig vedlikeholdskostnad for din egen bolig (som selgeren ikke er ansvarlig for). Dette kan være en stor kostnadspost.
Se an selger og vær forsikrig med å stole på megleren

For å oppnå en lavest mulig pris på boligen du vil kjøpe er det viktig å vurdere både selgeres psyke og hvilke praktiske forhold han må forholde seg til. Budgivningstaktikken må vurderes i forhold til dette. Se på budgivningen som et spill, hvor målet er å få selgeren til å selge boligen til deg for en lavest mulig pris.

Megleren vil gjerne ønske å oppnå en høyest mulig pris. Vær forsikrig med å la megleren presse deg til å «overby deg selv». By høyere hvis du har et konkurrerende bud. De kan be om å få se budet. Husk at budets reelle størrelse også beror på hvilke forbehold som er tatt.

Bruk av akseptfrister

Akseptfrister bør brukes bevisst. Akseptfristen er den firsten selgeren må akseptere ditt bud innenfor for at du skal være budet av ditt bud. Du kan fritt fastsette egne akseptfrister for ditt bud. Angi dato og klokkeslett da det ellers kan være uklart hvor lenge du er bundet av budet. Når du fastsetter fristen, så tenk på virkningene ovnfor selgeren, megleren og andre kjøpere. Dersom du tror du kan få selgeren til å akseptere ditt bud straks ved å gi et visst bud med en kost frist, står du helt fritt til å gjøre dette.

Ikke by på flere boliger på en gang

Hvis du ikke ønsker å bli sittende med to kjøpte boliger, må du ikke by på en annen bolig før din akseptfrist har gått ut eller selgeren har avslått ditt bud. Du er fortsatt bundet av ditt bud selv om selgeren får inn andre, høyere bud på boligen.

Start med et lavt bud

Et lavt bud vil kunne mørne selgeren og dempe hans prisforventning.

Ikke legg vekt på at selgeren har eierskifteforsikring

Eierskifteforsikring er en forsikring som tegnes av selgeren for å bskytte ham mot ansvaret han kan komme i etter kjøpsavtalen/avhendingsloven.

Eierskifteforsikring er dermed en forsikring for selgeren og ikke for kjøperen. Fordelen som kjøperen av boligen kan ha av forsikringen, er at han ved mangler kan gå direkte på forsikringsselskapet, noe som er et poeng dersom selgeren har svak økonomi. En ulempe, er at forsikringsselskapet kommer på banen uansett om kjøperen trekker det inn i mangelsaken.

Et vanlig inntrykk er at eierskifteforsikringsselskapene er mer opptatt av å spare penger enn å gjøre opp berettigede krav. Derfor blir det ofte lange tvisteoppgjør.

Forbehold i budet

Ofte kan situasjonen være at man mister interessen for en bolig, fordi man har oppdaget svakheter eller risiko ved boligen man ønsker å kjøpe. Her finnes det alternativer for å fjerne svakhetene eller redusere risikoen.

Avveiningen man gjerne står ovenfor, er at man på den ene siden ønsker en feilfri bolig, men på den andre siden vet at det er få slike boliger til prisen man må betale.

Dersom man stiller for strenge krav kan det bli vanskelig å komme i mål med boligkjøpet. Et viktig spørsmål er om man kan få rimelig trygghet for at boligen man kjøper ikke har vesentlige feil uten å måtte betale altfor mye.

Ta inn i budet opplysninger som selgeren har gitt

Vær oppmerksom på at avtale om kjøp av bolig blir til i det øyeblikket du som kjøper legger inn et bud som selgeren aksepterer. Avtalen oppstår ikke først når kjøpekontrakt undertegnes. Dette gjelder også muntlige bud.

Hvis selgeren har gitt sikre opplysninger om forhold du var usikker på under visningen, reduseres risikoen ved å kjøpe boligen. Det vil da være en mangel dersom opplysningene viser seg å være feilaktige. Hvis selgeren f.eks. opplyser at badet ble totalt rehabilitert etter våtromsnormen for fem år siden, kan du føle deg ganske trygg på at du ikke vil få ekstra utlegg med det første.

Du vil i så fall normalt ha en meget sterk mangelsak om det likevel oppstår fuktskader etter kort tid. Det kan være fornuftig at du i ditt bud skriver inn spesielle opplysninger som du baserer budet ditt på. Du kan også skrive i budet hva som skal være konsekvensen, dersom det viser seg at opplysningene skulle være feil. F.eks. at du skal få hevingsrett dersom sakkyndige opplyser at det er nødvendig å legge ny drenering for å unngå fuktproblemer i kjelleren.

Ofte vil selgerne være mest opptatt av størrelsen på budet og ikke forbehold som tas i budet. Et godt råd kan derfor være å ta forbehold. Gjør det skriftlig slik at forbeholdet senere kan dokumenteres.

For det første kan det tas forbehold om at det ikke skal gjelde noe «som den er»-forbehold ved kjøpet. Dette vil generelt styrke din posisjon dersom det i ettertid skulle vise seg å være feil med eiendommen. Selv mindre feil vil da lettere kunne gi deg grunnlag for krav mot selgeren.

Dersom selgeren har tenkt å tegne eierskifteforsikring, vil han kunne bruke som argument mot ditt bud at premien for hans forsikring blir høyere dersom «som den er»-forbehold fjernes. Dette er uansett ikke et avgjørende argument dersom ditt bud er høyere enn andres bud på boligen. Du kan eventuelt tilby deg å dekke merkostnaden for selgeren.

For det andre kan man ta spesielle forbehold om særskilte forhold ved eiendommen eller knyttet til kjøpet ellers. Dersom du f.eks. er bekymret for om det er membran på badet, kan du i budet ta forbehold om at budet forutsetter at det er slik membran, eller at selgeren vil besørge lagt membran dersom denne mangler. Du kan ta forbehold om en bestemt overtakelsesdato, eller at du forutsetter at hvitevarene eller bestemte møbler følger med på kjøpet.

Megleren vil ofte på vegne av selgeren forsøke å forhandle bort denne typen forbehold i forbindelse med en budrunde. Ikke gi etter for press fra megleren for fort. Bruk forbeholdet bevisst. Selgerens forhandlingssituasjon vil blant annet bli påvirket av hvor høye de andres bud er, og om det er andre forbehold ved disse, f.eks. finansieringsforbehold. Kanskje kan du vinne budrunden ved å innlevere et noe høyere bud enn andre med forbehold.

For det tredje kan det tas forbehold om å foreta en nærmere teknisk gjennomgang av boligen med en fagmann før endelig avtale inngås.

For det fjerde kan det tas et finansieringsforbehold. Et finansierinsforbehold gir rettslig sett ikke budgiver rett til å gå fra kjøpet om man oppdager svakheter ved boligen i ettertid. I praksis er det kanskje likevel enkelte som misbruker finansieringsforbehold på denne måten. Vær oppmerksom på at en finansieringsplan ikke er et finansieringsforbehold. Det er for øvrig ellers en klar fordel om du har finansieringen i orden, før du går inn i en budrunde.

For det femte bør du vurdere å skrive inn eventuelle spesielle forutsetninger du har for kjøpet. En slik forutsetning kan være at du får avklart at det ikke vil skje utbyggingsaktivitet på nabotomten, eller at kommunen godkjenner oppføring av et nytt hus på tomten. Hvis du har forutsetninger for kjøpet som du ikke forteller selgeren om så kan vanligvis ikke selger holdes ansvarlig for disse.

Faren ved alle forbehold er at du ved å ta dem opp setter spørsmålet på spissen, selgeren blir bevisst forholdet, og de kan nekte å akseptere ditt forbehold. I så fall kan du vanligvis ikke senere bruke forholdet som grunnlag for et krav.

Relevante artikler:

Legg igjen en kommentar